Gdy zaciągamy kredyt hipoteczny, w rzeczywistości mamy do spłaty więcej niż samą kwotę, którą pożyczamy (część kapitałową). Całkowity koszt kredytu zależy od różnych opłat bankowych, liczby i wysokości rat, wysokości wkładu własnego, a także kosztów związanych z hipoteką.
Miernikiem oprocentowania kredytu jest RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). Uwzględnia ona koszty takie jak prowizje, odsetki i składki ubezpieczeniowe. Nie uwzględnia jednak opłat za obsługę konta czy za monity w związku z opóźnieniami.
Marża jest ustalana przez bank i jest to jego zarobek za udzielenie pożyczki. Wysokość marży zależy od celu i kwoty kredytu, a także od sytuacji kredytobiorcy (zdolności kredytowej) oraz jego historii w danym banku (np. czy ma w nim konto, czy już zaciągał zobowiązania itp.). Marża banku jest do pewnego stopnia negocjowalna – dlatego warto przynajmniej próbować ją obniżyć.
Prowizja banku jest to również kwota, którą bank zarabia na udzieleniu kredytu. W odróżnieniu od marży jest to kwota płatna jednorazowo – przy uruchomieniu kredytu. Może ona wynosić od 1 do nawet 5% wartości zobowiązania. Prowizja jest również możliwa do negocjacji. Zdarzają się też promocje, w ramach których banki rezygnują z prowizji, by zachęcić nowych klientów.
Kolejnym pojęciem, z którym warto się zaznajomić, jest WIBOR. Jest to referencyjna wysokość oprocentowania pożyczek na rynku międzybankowym. WIBOR jest jedną ze składowych oprocentowania. W odróżnieniu od marży, stawka ta jest zmienna i wpływa na wahania wysokości raty kredytu. Nie da się jej negocjować, ponieważ jej wysokość nie zależy od konkretnego banku. W umowie kredytu zawarta jest informacja, jak często stawka WIBOR jest aktualizowana. Jeśli na przykład rata jest ustalana na podstawie WIBOR 3M, jej wysokość pozostaje niezmienna przez 3 miesiące. Spotyka się jeszcze WIBOR 6M i WIBOR 12M. Obecnie stawki te są niskie i utrzymują się na takim poziomie już od kilku lat. Jednak eksperci prognozują, że nie może to trwać w nieskończoność i wkrótce stawki zaczną rosnąć – a wraz z nimi raty.
Koszt kredytu zależy również od okresu kredytowania. Maksymalnie może on wynieść 35 lat. Generalnie im mniej rat, tym kredyt jest tańszy – jednak wówczas same raty są wyższe. Raty mogą być też równe bądź malejące. Raty równe, jak sama nazwa wskazuje, są stałe przez cały okres kredytowania, więc łatwiej je uwzględnić w domowym budżecie. Jednak na początku płaci się w większości odsetki, a kapitał jest spłacany w niewielkim stopniu. Raty malejące są na początku wysokie, ale szybciej spłacana jest część kapitałowa. Na ich korzyść świadczy też niższy całościowy koszt kredytu.
O ubezpieczeniu nieruchomości dla celów kredytu hipotecznego (z cesją na bank) piszemy więcej w innym artykule. Tu przypomnimy tylko, że banki wymagają takiego ubezpieczenia, by się zabezpieczyć na wypadek, gdyby nieruchomość, na której ustanowiona jest hipoteka, doznała szkody. Może być także wymagane ubezpieczenie pomostowe za czas pomiędzy zawarciem umowy kredytowej a ustanowieniem hipoteki, ubezpieczenie na życie (w razie jego braku obowiazek spłaty hipoteki spada na spadkobierców kredytobiorcy), a także ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Zasadniczo wymagany jest wkład własny w wysokości co najmniej 20% wartości nieruchomości, lecz niektóre banki mogą warunkowo udzielić kredytu przy niższym wkładzie własnym (co najmniuej 10%). Warunkiem tym jest właśnie dodatkowe ubezpieczenie albo wyższa marża.
Należy też pamiętać o opłatach za samo ustanowienie hipoteki. Należy założyć księgę wieczystą i dokonać w niej wpisu, co oczywiście jest płatne. Może być także konieczne opłacenie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.