Warunki kredytu hipotecznego wielu osobom wydają się czymś niezmiennym, na co trzeba się zgodzić od razu, bo nie ma innego wyboru. Jednak niektóre elementy umowy można i warto negocjować.
Co może podlegać negocjacji?
Przede wszystkim marża kredytu. Marża to rzeczywisty dochód banku z udzielonego kredytu. Jest ona jedną ze składowych oprocentowania kredytu. Jej wysokość zależy m.in. od celu kredytu (kredyty hipoteczne mają zwykle niższą marżę niż inne), wskaźnika LtV (loan to value; stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości), prowizji banku czy zakupu innych produktów (tzw. cross-selling). Marże banków są określone i ujęte w tabelach, lecz zwykle jest tu pewne pole do negocjacji. Poza tym argumentem do obniżenia marży jest wyższy wkład własny. Niektóre banki oferują także promocyjne marże przy spełnieniu określonych warunków. Warto spróbować negocjacji, gdyż niższa marża przekłada się na niższą ratę kredytu.
Prowizja to kolejna kwota pobierana przez bank. W tym przypadku jest to opłata od wykonania określonej czynności, którą bank na niej zarabia. W niektórych przypadkach, np. w ramach specjalnych ofert promocyjnych, niektóre banki mogą odstąpić od pobierania prowizji za kredyty hipoteczne – warto z takiej możliwości skorzystać. Jeśli nie możemy skorzystać z kredytu bezprowizyjnie, warto spróbować choć obniżyć wysokość prowizji.
Co działa na naszą korzyść?
Dobra historia kredytowa to jeden z większych atutów przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Ciekawe, że banki źle postrzegają nie tylko niesolidnych dłużników, którzy mieli wcześniej opóźnienia w spłacie zobowiązań, lecz także osoby, które w ogóle takich zobowiązań nie zaciągały, gdyż nie mają jak sprawdzić ich wiarygodności. Dlatego, aby poprawić swój wizerunek, dobrze jest kupić coś na raty, choćby na niewielką kwotę (np. małe AGD) i terminowo je spłacać.
Nasza pozycję w negocjacjach poprawia też wysoki wkład własny. Obecnie nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu w ogóle bez wkładu własnego. Od 2017 r. powinien on wynosić zasadniczo co najmniej 20 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Niektóre banki zgadzają się na niższy wkład własny (jednak nie mniejszy niż 10 proc.) pod określonymi warunkami, np. gdy ubezpieczymy brakującą część wkładu własnego lub gdy zgodzimy się na przejściową wyższą marżę. Jak wspomnieliśmy powyżej, im wyższy wkład własny, tym niższa marża. Dlatego może się okazać, że lepiej się nie spieszyć z kredytem, tylko zaczekać, aż uzbieramy większą kwotę.
Na zdolność kredytową składa się wiele czynników, które w opinii banków wskazują, czy będziemy w stanie spłacać kredyt. Nie wszystkie z nich są podawane do wiadomości publicznej. Niektóre z nich także różnią się między bankami. Jednak zawsze jest brana pod uwagę wysokość zarobków – więc jeśli mamy nieźle płatną pracę, nasze szanse są większe. Jednym z głównych arguemntów na korzyść potencjalnego kredytobiorcy jest też pewna i stała forma zarobkowania. Najlepiej widziana jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Dlatego nie warto się spieszyć, gdy jesteśmy jeszcze na okresie próbnym, gdyż umowy na czas określony dają małe szanse na kredyt. W przypadku działalności gospodarczej i umów cywilnoprawnych trzeba zwykle się wykazać określonym stażem zarobkowania – w zależności od banku, od roku do nawet trzech. Ogólna zasada jest taka, że im dłuższe stałe zarobki potrafimy udokumentować, tym lepiej.